Αγοραπωλησία ακινήτου με νομικά ελαττώματα

Τα βάρη που υπάρχουν σε ακίνητο — προσημειώσεις, υποθήκες και λοιπές εμπράγματες ασφάλειες — μπορούν να αποτελέσουν “πονοκέφαλο” και αφορμή για χρόνια ταλαιπωρία για τον αγοραστή που προέβη σε αγοραπωλησία ακινήτου με κρυφά νομικά ελαττώματα.
Η πρόσφατη απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ρόδου αναδεικνύει με σαφήνεια την ευθύνη του πωλητή όταν αποκρύπτονται από μέρους του τέτοια βάρη – νομικά ελαττώματα – του ακινήτου, προσφέροντας πολύτιμα διδάγματα σε πωλητές και αγοραστές και αποτελώντας σημαντικό νομολογιακό προηγούμενο για την αντιμετώπιση τέτοιων καταστάσεων.

Το ιστορικό της υπόθεσης και η δικαστική κρίση

Στην επίδικη υπόθεση οι αγοραστές διαπίστωσαν, πολλά χρόνια μετά τη μεταβίβαση, ότι το ακίνητο επιβαρυνόταν με σειρά προσημειώσεων και υποθηκών. Καθότι τελούσαν σε άγνοια της ύπαρξής τους, αφού τα βάρη αυτά τους αποκρύφθηκαν από τον πωλητή, αυτοί προσέφυγαν στη δικαιοσύνη επικαλούμενοι ευθύνη αυτού από τις διατάξεις του ΑΚ περί νομικών ελαττωμάτων.
Το Δικαστήριο έκανε δεκτή την αγωγή, χαρακτήρισε την απόκρυψη των βαρών ως δόλια και υπαίτια, διέταξε την πλήρη εξάλειψη των βαρών και επιδίκασε αποζημίωση λόγω ηθικής βλάβης, απειλώντας παράλληλα τον πωλητή με προσωρινή κράτηση και χρηματική ποινή σε περίπτωση μη συμμόρφωσής του.
Το Δικαστήριο στηρίχθηκε στις διατάξεις των άρθρων 513 και 514 ΑΚ, με τα οποία θεσπίζεται η υποχρέωση του πωλητή να παραδώσει στον αγοραστή το ακίνητο ελεύθερο από νομικά ελαττώματα. Η ευθύνη του πωλητή από το νομικό ελάττωμα είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από τη γνώση του.
Για τη διασφάλιση της συμμόρφωσης, το Δικαστήριο εφάρμοσε το άρθρο 946 ΚΠολΔ, επιβάλλοντας χρηματική ποινή πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ και απειλή προσωπικής κράτησης έξι (6) μηνών, υπογραμμίζοντας ότι η διαφάνεια στην αγοραπωλησία ακινήτου είναι αδιαπραγμάτευτη.

Σημασία της απόφασης και διδάγματα

Για τους πωλητές, η απόφαση λειτουργεί ως αυστηρή προειδοποίηση: η απόκρυψη των νομικών ελαττωμάτων σε ακίνητο συνεπάγεται σημαντικές οικονομικές και, ενδεχομένως, προσωπικές κυρώσεις. Από την πλευρά των αγοραστών αναδεικνύεται η αξία της έγκαιρης δικαστικής διεκδίκησης, καθώς εξασφαλίζει την αποζημίωση και τη δικαίωσή τους.
Η απόφαση αναδεικνύει παράλληλα τη σημασία του εμπεριστατωμένου και αναλυτικού νομικού ελέγχου πριν τη διενέργεια οποιασδήποτε πράξης που αφορά αγοραπωλησία ακινήτου.
Οι ενάγοντες εκπροσωπήθηκαν, από το πρώτο στάδιο, στον χειρισμό της υπόθεσης από το γραφείο μας.